Wypowiedzenie umowy najmu: wzór 2026 do pobrania w DOCX i PDF

Wypowiedzenie umowy najmu wzór: terminy, przyczyny i doręczenie

Wypowiedzenie umowy najmu wzór z tej strony wypełnia najemca albo wynajmujący, gdy chce zakończyć najem mieszkania lub lokalu użytkowego. Pismo ma pola na dane stron, oznaczenie umowy i lokalu, pola wyboru trybu wypowiedzenia, datę rozwiązania umowy, miejsce na przyczynę i podpisy. Stan prawny: wrzesień 2026, według Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2026 poz. 795) i ustawy o ochronie praw lokatorów (Dz.U. 2023 poz. 725).

Wzór jest jednostronnym oświadczeniem, więc podpisuje go tylko składający. Tym różni się od rozwiązania umowy za porozumieniem stron, które podpisują obie strony i które nie ma okresu wypowiedzenia. Nie jest też wypowiedzeniem wysokości czynszu ani wezwaniem do zapłaty; te pisma wysyła się osobno.

Przed wypełnieniem trzeba sprawdzić w umowie trzy rzeczy: czy najem jest na czas oznaczony, czy nieoznaczony, jaki okres wypowiedzenia strony zapisały i w jakich odstępach płacony jest czynsz. Od tych trzech odpowiedzi zależy, którą kratkę zaznaczyć w polu „Tryb wypowiedzenia”.

Jaki jest okres wypowiedzenia umowy najmu?

Przy najmie lokalu na czas nieoznaczony z czynszem płatnym miesięcznie okres wypowiedzenia wynosi trzy miesiące, liczone na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 Kodeksu cywilnego). Umowa może przewidywać inny termin i wtedy on obowiązuje (art. 673 § 1). Pismo doręczone 10 marca kończy więc najem 30 czerwca, a nie 10 czerwca.

Terminy ustawowe z art. 673 § 2 i art. 688 KC, stan na wrzesień 2026:

W praktyce najczęstsza pomyłka to liczenie miesiąca od dnia doręczenia. Okres kończy się zawsze z ostatnim dniem miesiąca kalendarzowego, dlatego we wzorze pole „Umowa najmu ulega rozwiązaniu z dniem” warto wypełnić datą 30 albo 31.

Czy można wypowiedzieć umowę na czas określony?

Tylko wtedy, gdy umowa to przewiduje. Art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego mówi, że najem na czas oznaczony obie strony mogą wypowiedzieć wyłącznie w wypadkach określonych w umowie. Jeżeli w umowie na rok nie ma zapisu o wypowiedzeniu, pismo nie wywoła skutku, a czynsz należy się do końca okresu.

Wyjścia są dwa. Pierwsze to klauzula w umowie, na przykład „każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia z ważnych przyczyn”; wtedy w polu „Tryb wypowiedzenia” zaznacza się okres ustalony w umowie i wpisuje jego długość. Drugie to rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, gdy klauzuli nie ma, a wynajmujący zgadza się na wcześniejsze wyprowadzenie.

Sprawdzenie zajmuje minutę: paragraf o czasie trwania umowy i paragraf o wypowiedzeniu. Jeżeli najemca po upływie terminu dalej używa lokalu za zgodą wynajmującego, najem uważa się za przedłużony na czas nieoznaczony (art. 674 KC) i od tej chwili działają terminy z tabeli wyżej.

Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć mieszkanie?

Właściciel mieszkania może wypowiedzieć najem tylko z przyczyn wymienionych w ustawie o ochronie praw lokatorów, wyłącznie na piśmie i z podaniem przyczyny, pod rygorem nieważności (art. 11 ust. 1). Dlatego we wzorze rubryka „Przyczyna wypowiedzenia” jest obowiązkowa, gdy pismo składa wynajmujący, a lokal jest mieszkalny. Ogólne „zmiana planów” nie wystarczy.

Z miesięcznym okresem wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel wypowiada najem, gdy lokator mimo pisemnego upomnienia używa lokalu niezgodnie z umową albo niszczy urządzenia wspólne, gdy zalega z czynszem co najmniej za trzy pełne okresy płatności po pisemnym uprzedzeniu i dodatkowym miesięcznym terminie zapłaty, gdy podnajął lokal bez pisemnej zgody albo gdy budynek wymaga rozbiórki lub remontu (art. 11 ust. 2). Dłuższe terminy dotyczą sytuacji, gdy właściciel chce sam zamieszkać w lokalu: pół roku, jeżeli zapewnia lokal zamienny albo lokator ma inne mieszkanie, i trzy lata, jeżeli go nie zapewnia (art. 11 ust. 4 i 5).

Najemca mieszkania takich ograniczeń nie ma. Wypowiada najem na zasadach z Kodeksu cywilnego i z umowy, bez podawania przyczyny. Najem okazjonalny i instytucjonalny mają własne zasady zapisane w umowie i w rozdziale 2a i 2b tej ustawy.

Kiedy wypowiedzenie bez okresu wypowiedzenia?

Bez zachowania terminów najemca może wypowiedzieć najem, gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu jego lub domowników, nawet jeśli wiedział o nich przy podpisaniu umowy (art. 682 KC), albo gdy wady uniemożliwiają umówione używanie, a wynajmujący ich nie usunął mimo zawiadomienia (art. 664 § 2). Wynajmujący lokal użytkowy może tak wypowiedzieć najem, gdy najemca zalega z czynszem za dwa pełne okresy płatności, ale najpierw musi uprzedzić go na piśmie i dać dodatkowy miesiąc na zapłatę (art. 687), albo gdy najemca rażąco lub uporczywie narusza porządek domowy (art. 685).

W polu „Tryb wypowiedzenia” zaznacza się wtedy trzecią kratkę i wpisuje podstawę, na przykład „art. 687 Kodeksu cywilnego, uprzedzenie z dnia 3 czerwca 2026 r.”. Przy mieszkaniu wynajmujący wraca do art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów: tam zaległość musi obejmować trzy pełne okresy, a nie dwa.

Wypowiedzenie czy porozumienie stron?

Wypowiedzenie składa jedna strona i nie potrzebuje zgody drugiej; działa po upływie okresu wypowiedzenia. Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron to zgodne ustalenie obu stron, w którym same wyznaczają dzień zakończenia najmu, zasady zdania lokalu i rozliczenia kaucji. Porozumienie jest lepsze, gdy umowa na czas określony nie ma klauzuli wypowiedzenia albo gdy obu stronom zależy na szybkim zamknięciu sprawy.

Ten wzór jest wypowiedzeniem. Do porozumienia potrzebny jest osobny dokument z podpisami obu stron, najlepiej z protokołem zdania lokalu i stanem liczników. Wynajmujący, który rozlicza najem prywatnie, potwierdza wpłaty dokumentem takim jak rachunek; przy sporze o kaucję liczy się właśnie komplet takich potwierdzeń.

Jak doręczyć wypowiedzenie?

Wypowiedzenie działa od chwili, gdy doszło do adresata tak, że mógł zapoznać się z jego treścią (art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego). Liczy się więc doręczenie, nie data na piśmie. Najpewniejsze są dwa sposoby: wręczenie osobiste z podpisem adresata i datą na drugim egzemplarzu (we wzorze jest na to lewe pole podpisu) albo list polecony za potwierdzeniem odbioru. Wiadomość e-mail wystarczy tylko wtedy, gdy umowa dopuszcza taką formę, a przy wypowiedzeniu mieszkania przez właściciela pismo papierowe jest konieczne.

Po doręczeniu obie strony pilnują dwóch dat: końca okresu wypowiedzenia i dnia protokolarnego zdania lokalu. Najemca oddaje lokal w stanie niepogorszonym ponad normalne zużycie (art. 675 § 1 KC), a wynajmujący zwraca kaucję po rozliczeniu. Numer rachunku do zwrotu jest ostatnim polem wzoru, żeby nie trzeba było o niego dopytywać.